La Presse Bisontine 51 - Janvier 2005

L’ÉVÉNEMENT

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C OMPARATIF

Une hausse de 2,8% en 2003 Le prix des loyers augmente encore Sur le marché de la location, le prix des loyers a encore tendance à augmenter à Besançon, tout en restant en dessous de la moyenne nationale.

E n 10 ans, le prix des loyers sur le marché locatif a augmenté en moyenne de 30%. Une évolution nette mais moins impressionnante que l’envolée des tarifs caractéristique du marché de l’acquisition. En 2003, avec une hausse de 2,8%, la progression des loyers amar- qué un léger ralentissement à Besançon, comparée à 2002 quand elle a atteint les 3,8%. Malgré tout, dans la capitale

m 2 est inversement propor- tionnel à la taille du logement. Plus un appartement est petit et plus son prix au m 2 est éle- vé. Ajoutons également que plus les charges sont fortes et plus le loyer est bas. Le centre-ville de Besançon n’est pas le secteur où les tarifs sont les plus importants. Ils se situent en effet dans la tranche haute des loyers bisontins (de 7,51 euros à 8 euros le m 2 ) mais restent inférieurs à un quar- tier comme Bregille (plus de 8 euros par m 2 ) ou Les Tilleroyes qui occupent la tête du clas- sement. On relève cependant dans la Boucle de fortes disparités entre les logements à loyer très modé- rés - rares - régis par la loi de 1948 (90 euros pour 100 m 2 par exemple), et les appartements de très haut standing, parfai- tement rénovés, où le prix du loyer dépasse parfois les 1 200 euros par mois (surface supé- rieure à 120m 2 ). Entre ces deux extrémités auxquelles corres- pondent des cas particuliers, il faut compter environ 290 euros par mois hors charge pour un studio (de 20 à 25 m 2 ), 442 euros pour un logement trois pièces, et 660 euros pour cinq pièces. Là encore, il s’agit de moyennes.

du logement, sa situation géo- graphique, son niveau de pres- tation ou encore le montant de l’investissement concédé par le propriétaire qui va fixer le loyer. Tous ces paramètres sont sus- ceptibles de faire varier les tarifs, jusqu’à conduire à de grandes disparités sur des logements de mêmes surfaces, situés dans un même quartier, mais de prestations différentes. Une chose est sûre, le prix du

régionale, l’augmentation des tarifs reste inférieure aux 3,4% enregistrés au niveau natio- nal en 2003. Évidemment, ce ne sont que des moyennes qui permettent d’apprécier l’évolution du mar- ché de l’immobilier dans sa glo- balité sur un secteur urbain. Mais en réalité, le prix n’est pas le produit d’une règle mathématique. Il dépend de la prise en compte de multiples facteurs tels que l’ancienneté

Les loyers les plus élevés cor- respondent à des logements neufs. “Dans ce cas, un F3 pre- mière occupation peut se louer jusqu’à 680 euros et un F5, 116 m 2 , proche du centre, avec garage peut être proposé à 1 050 euros par mois hors charge”

cas, les écarts s’expliquent par le prix de vente élevé au m 2 de ces appartements, supporté par des acquéreurs, qui vont ensui- te adapter le montant des loyers à leur investissement. On com- prend qu’une personne qui achè- te un logement neuf 2 550 euros

indique le servi- ce location de la Gestrim qui gère plus de 3 000 logements dans la capitale régio- nale. L’agence

le mètre carré, veuille en tirer la meilleure renta- bilité en le louant. Dans ce cas de figure, on atteint les prix plafond

“On atteint les prix plafond du marché bisontin.”

du marché bisontin” précise le service location de la Gestrim. C’est dans les immeubles construits entre les années 1950 et 1970 que l’on observe les loyers plus faibles, car le niveau de prestation est dis- cutable. Ils ne disposent pas d’un cachet architectural inté- ressant comme les immeubles anciens du centre-ville, ils sont souvent mal isolés et leur confi- guration est inadaptée à la demande actuelle. ! T.C.

bisontine précise que “sur le centre-ville de Besançon, il n’y a rien de formalisé ni de défi- nitif.” Cette remarque confir- me que, dans ce quartier, le prix du loyer est soumis à diverses fluctuations. “Une bai- gnoire-sabot remplacée par une cabine de douche dernier cri ou une cuisine aménagée, peu- vent faire varier les loyers. On constate néanmoins une rela- tive stabilité des prix de loca- tion en ce moment sauf peut- être lorsqu’il s’agit de logements neufs sortis de terre. Dans ce

Le prix des loyers a augmenté de 2,8% l’an dernier à Besançon.

L ÉGISLATION

I NDICE

Les loyers très modérés

Les bons plans de la loi de 1948 À Besançon, on recense moins de 500 appartements dont les loyers n’excèdent pas quelque fois les 90 euros par mois car ils sont loués dans le cadre de la loi de 1948. Mais ces appartements sont souvent vétustes.

Centre-ville de 7,51 euros à 8 euros/m 2 Butte plus de 8 euros/m 2 Battant de 7,01 euros à 7,51 euros/m 2 Chaprais de 7,51 euros à 8 euros/m 2 Bregille plus de 8 euros/m 2 Velotte de 7,01 euros à 7,51 euros/m 2 Grette de 7,01 euros à 7,51 euros/m 2 Saint-Ferjeux de 7,01 euros à 7,51 euros/m 2 Montrapon de 7,01 euros à 7,51 euros/m 2 Saint-Claude de 6,51 euros à 7 euros/m 2 Cras de 7,01 euros à 7,51 euros/m 2 Palente-Orchamps de 6,51 euros à 7 euros/m 2 Vaites moins de 6,5 euros/m 2 Niveau moyen des loyers quartier par quartier

U n appartement de 5 pièces au centre-ville pour seulement 90 euros par mois ! On a du mal à y croire quand on sait qu’il faut compter au minimum 660 euros (hors char- ge) par mois pour espérer se loger dans un 100 m 2 . Et pourtant, ça existe ! Mais ce genre de perles est plutôt rare pour ne pas dire en voie de disparition. Ces apparte-

moins de scrupules à ne pas investir, quand ils savent “que certains locataires ont pro- fité des faibles loyers fixés par la loi de 48 pour investir dans une résidence secon- daire” constate un bailleur privé. Un appartement loué dans le cadre de cet- te législation est un “mauvais plan pour le propriétaire” qui sur marché actuel de l’immobilier pourrait proposer son bien à la location à un prix 8 fois supérieur au plafond fixé par la loi de 48. D’un autre côté, c’est aussi une aubaine pour le loca- taire qui accepte des conditions de confort précaires. Désormais, la loi de 48 n’a plus cours. Un bailleur privé dispose de deux solutions pour sortir de ce cadre : “Soit attendre que son locataire déménage, auquel cas il pour- ra réactualiser le loyer de son appartement, note un observateur de l’immobilier. Il peut aussi proposer une somme d’argent au loca- taire pour qu’il quitte les lieux. Ou alors attendre que l’occupant décède.” !

plus anciennes. La plupart du temps, ces logements sont occupés par des personnes âgées qui sont installées là depuis 30, 40 ou 50 ans. Précisons également que ces appartements sont très souvent vétustes. On compren- dra qu’un bailleur privé ait quelques réti- cences à se lancer dans la rénovation de son bien pour le compte d’un locataire qui ne versera guère plus de 100 euros de loyer par mois. “Dans ce gen- re de logements, aucune rénova- tion n’est faite, à moins que le locataire ne la prenne à sa char- ge. Par exemple, les fenêtres ont 50 ans” indique le propriétaire d’un de ces appartements occupés par une personne de plus de 80 ans. Dans ce genre de situation, les sanitaires - sans dire que les toilettes sont sur le palier - et le système de chauffage sont d’un niveau de confort dégradé qui a plus de 50 ans d’âge. Les propriétaires auraient encore

ments à loyers très modérés sont encore sous le coup de la loi de 1948 qui, dans ses grands prin- cipes, était destinée à protéger le locataire. Il était indélogeable et bénéficiait de loyers avantageux sans conditions de ressources.

“Attendre que l’occupant décède.”

Clairs-Soleils moins de 6,5 euros/m 2 Planoise de 6,51 euros à 7 euros/m 2 Tilleroyes plus de 8 euros/m 2 Montboucons plus de 8 euros/m 2 Torcols de 6,51 euros à 7 euros/m 2 Saragosse de 6,51 euros à 7 euros/m 2

Selon l’agence départementale d’informa- tion sur le logement, il resterait moins de 500 appartements à Besançon qui dépen- draient encore de cette législation. Dans leur grande majorité, ils se situent au centre-ville et dans le quartier Battant, des secteurs où les constructions sont les

Source A.D.I.L. du Doubs