La Presse Bisontine 51 - Janvier 2005

L’ÉVÉNEMENT

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R ECHERCHE

En bref

Loi De Robien

La plupart d’entre nous en quête d’un logement à louer espère tomber sur une petite merveille qui offre le meilleur rapport qualité-prix. La traque de la bonne affaire

" Unicef. L’Unicef organise ses ventes de la fin d’année, animées par les bénévoles de l’association. La dernière a lieu aux Galeries Lafayette du 13 au 24 décembre. " Grands-parrains L’association “grands-parrains et petits filleuls” cherche àmettre en relation des personnes en âge d’être grands-parents avec des parents d’enfants privés ou éloignés de leurs grands- parents naturels. Pour toute personne intéressée dans le Doubs, appeler Ghislaine Mencle au 03 81 52 85 53. " Vacances Le guide vacances Noël vient d’être édité par la ville deBesan- çon. Gratuit, il répertorie toutes les animations proposées par la ville de Besançon pour les 3-18 ans. Rens. 03 81 61 50 30. " Musée Deux expositions au musée de Besançon : une sur les ruines et l’autre sur les mythes dans la peinture. À voir en ce début d’année 2005. Rens. 03 81 87 80 49. " Déménagement L’ornemaniste Marie-Odile Valot-Degueurce quitte son “atelier du soleil royal” du 20, rue du Grand-Charmont le 31 janvier 2005, pour le 1 bis, rue Querret à Besançon. Entre temps, des réductions impor- tantes sont accordées sur le contenu de l’atelier (mobilier, panneaux, miroirs…). En même temps, les toiles récentes d’Anne-Marie Degueurce seront exposées. Rens. 03 81 82 17 28

P our trouver la bonne affaire, l’appartement à louer qui offre le meilleur rapport qualité- prix, certains d’entre nous com- mencent à éplucher les petites annonces. On tente d’abord le parti- culier à particulier, a priori plus éco- nomique, avant de se tourner vers les agences. Après tout, peut-être qu’on rencontrera le propriétaire qui a choi- si de louer un bien dans la fourchet- te basse des prix du marché. Si c’est le cas, il ne faut pas s’attendre à des merveilles, mais on ne sait jamais, sans avoir vu. Trouver un T4 au prix d’un T3, n’est pas courant, mais ça arrive.

ge, avec des communs honorables, pour un montant d’environ 550 euros ! Un tarif inférieur au prix du marché. Admettons-le, de l’avis des spécia- listes de l’immobilier, ces opportuni- tés sont plutôt rares et elles s’ame- nuisent au fur et à mesure que les propriétaires arrivent au terme de leurs obligations. De nouveaux pro- grammes gouvernementaux vont peut- être prendre le relais en proposant aux investisseurs de pratiquer des loyers modérés en échanges d’avan- tages fiscaux. C’est encore le cas de la loi De Robien, à quelques nuances près. Ce dispositif s’applique au mar-

ché locatif privé. Il est conçu pour séduire les investis- seurs dans le seul but de leur donner un moyen de payer moins d’impôts. Côté loyer, pas de miracle. Car la loi de Robien fixe en effet un prix plafond au m 2 à ne pas dépasser suivant les agglomérations. “Le pro- blème est qu’actuellement, le prix moyen au m 2 en loca-

D’autres fonctionnent au bouche à oreille et louent l’appartement du copain qui doit déménager pour rai- sons professionnelles. La bonne affaire pourrait être dans ce second scénario, où on peut avoir la chance de signer un bail avantageux, parce que l’appartement a été rénové il y a quelques

“Des loyers plafonnés parfois inférieurs au prix du marché.”

années par un propriétaire qui a béné- ficié d’un dispositif type loi Besson ou Périssol. Des programmes qui offraient des avantages fiscaux à celui qui en profitait à condition qu’il modère le montant des loyers pendant une durée déterminée tout en respectant un pla- fond de ressources du locataire. Résul- tat, il arrive que des chanceux se retrouvent en possession d’un appar- tement de 100 m 2 en plein centre-vil- le, agréable, rénové mais sans gara-

tion est de 7 euros à Besançon. Le pro- gramme De Robien permet de prati- quer des prix s’échelonnant jusqu’à 12,5 euros” souligne Patrick Marceau de l’A.D.I.L. Il ajoute : “Le danger est que les investisseurs finissent par pra- tiquer des loyers élevés, contrairement à la loi Besson qui avait une dimen- sion sociale. L’idée était de proposer du logement locatif privé, à des loyers plafonnés parfois inférieur au prix du marché.”

Au centre-ville, il arrive que des appartements de qualité soient encore à des prix de location avantageux.

Mais à l’inverse de De Robien, la loi Besson imposait de tenir compte des ressources du locataire, qui n’avait pas toujours les revenus suffisants

pour accéder à un logement en dehors du parc social. La bonne affaire dépend aussi de ses revenus mensuels. !

É VALUATION 43% des locataires Des loyers élevés pour de faibles revenus Même si le marché bisontin est relativement protégé d’une haus- se importante des loyers comme elle est constatée à l’échelle nationale, les ménages rencontrent difficultés à honorer les men- sualités versées au propriétaire du bien.

V ISITE GUIDÉE Action de rénovation Les logements sont dans un état acceptable La qualité du parc locatif à Besançon est globalement satis- faisante. De plus en plus de jeunes investisseurs achètent des appartements et les rénovent avant de les louer.

L’ appartement du parc locatif privé, en état de décrépitude avancée avec les toilettes sur le palier, fait partie des clichés de l’im- mobilier. À Besançon en tout

prix du marché. Certains diront que c’est encore trop cher pour ce que c’est, alors que pour d’autres, le lieu appa- raîtra comme convenable. C’est une question de sub- jectivité et de moyens. “Dans tous les cas, aujourd’hui, un propriétaire ne peut plus louer n’importe quoi” insiste le notai- re. En parallèle du niveau de qualité du parc locatif privé, on voit se développer le phé- nomène de la colocation qui permet d’accéder à un loge- mentmieux approprié à condi- tion d’accepter d’y vivre à plu- sieurs. Cela concerne les jeunes actifs et les étudiants. En 2003, selon l’A.D.I.L., près de 6% du parc locatif privé résultent de la colocation contre 3% en 1995. !

il y a une obligation pour le propriétaire de fournir un logement décent. Cela veut dire par exemple que l’élec- tricité doit être aux normes avant de mettre le bien sur le marché.”

L emarché de la location est caractérisé aujourd’hui par une augmentation des loyers, alors que le niveau de revenu des locataires n’a pas progressé dans les mêmes pro- portions. Dans une récente étu- de, l’agence départementale d’in- formation sur le logement a relevé qu’en 2003, “43%des loca- taires disposaient de revenus mensuels (hors allocations) infé- rieurs à 1 100 euros, alors qu’ils n’étaient que 37,8% en 1995. À L’opposé, le pourcentage des ménages disposant des revenus mensuels les plus élevés (plus de 2 300 euros) a chuté de plus de 4 points passant de 21,1% en 1995 à 16,7% en 2003.” Résul- tat, dans les ménages, “la part

tion de l’offre vacante à la deman- de (la majorité des logements vacants sont des petits logements). D’autre part, et ce malgré (ou à

moyenne du revenu brut consa- crée au paiement du loyer est passée de 28% en 1995 à 32% en 2003.”

cas, où ce genre d’appartements insalubres est de toute façonmar- ginal. Globale- ment, le parc immobilier dans la capitale régio- nale est dans un

En théorie, car en pratique, le loca- taire est quelque- fois amené à faire des concessions et des entorses à ses exigences pour aménager dans un

“Un propriétaire ne peut plus louer n’importe quoi.”

Une des consé- quences de ce phé- nomène est que les locataires sont moins mobiles. Ils conservent lemême appartement pour des raisons de “sécu- rité.” D’ailleurs, le taux de vacances des logements a ten- dance à se réduire. Il est passé de 4,4%

cause) de la tension observée sur le marché de l’immobilier locatif, un certain nombre de bailleurs hésitent tou- jours à remettre leur bien en location - qu’ils cherchent parfois à revendre - dans un contexte général propi- ce aux risques d’im- payés.” À ce sujet, les experts du marché de

“Des bailleurs hésitent toujours à remettre leur bien en location.”

état satisfaisant. “On vend de plus en plus de biens à de jeunes investisseurs qui avant de les louer, les rénovent. Il s’agit surtout de logements de 50m 2 et plus, les studios étant de moins en moins prisés” indique un notaire bisontin. Il ajoute : “Dans tous les cas,

appartement passé de mode. Cela ne veut pas dire pour autant qu’un logement qui mériterait un sérieux toilet- tage pour être mis aux goûts du jour est insalubre. L’état de ces appartements fait que lemontant des loyers se situe dans la fourchette basse des

l’immobilier relèvent une ten- dance à l’augmentation du nombre de conflits entre bailleurs et locataires. !

au début des années à la fin des années 90 à 3,7% début 2004. L’A.D.I.L. en conclut deux choses à commencer par “l’inadapta-