La Presse Bisontine 51 - Janvier 2005

L’ÉVÉNEMENT Immobilier : le marché de la location est équilibré

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Par comparaison aux agglomérations de même taille, Besançon est moins sensible à l’envo- lée des prix sur le marché de l’immobilier loca- tif. Le montant des loyers est certes en aug- mentation (2,8%) en 2003, mais dans des proportions moindres que le phénomène constaté à l’échelle nationale. Les spécialistes refusent aussi de parler d’une crise du loge- ment dans la capitale régionale, et indiquent au contraire que le marché est “équilibré” entre l’offre et la demande. En effet, il n’y a pas à Besançon de pénurie de logement, par contre les conditions d’accès à un toit auraient tendance à se durcir. Néanmoins, cette rela- tive stabilité ne doit pas occulter les spécifici- tés du marché locatif, qui représente près des 2/3 du parc immobilier bisontin, le reste étant des propriétaires. Une des nouvelles tendances du secteur locatif est la part que prend le loyer dans le revenu des ménages suivant le type d’appartement, son niveau de prestation et sa situation géographique. Le risque de loyer impayé serait en progression au même titre que le nombre de contentieux entre bailleurs privés et locataires. Pour louer un apparte- ment, il faut montrer patte blanche.

L’ÉVÉNEMENT

É TUDE

61,6% des logements

gé.” Les propriétaires privés demandent de plus en plus de garanties aux futurs locataires pour se prémunir notamment du risque des loyers impayés alors que la conjoncture éco- nomique est instable. Ainsi, un logement est disponible, mais ceux qui peuvent prétendre y accéder sont peu nombreux. Il faut montrer patte blanche ou alors se tourner vers le loge- ment social à loyer modéré. Le parc locatif est soumis à de nouveaux enjeux À Besançon comme dans l’ensemble des pôles urbains, le nombre de locataires est supérieur à celui des propriétaires. Ce segment spécifique du marché de l’immobilier est confron- té aujourd’hui à de nouvelles tendances qui mêlent à la fois le prix des loyers et les revenus des ménages. mente sensiblement et dans des proportions différentes suivant les quartiers. De l’autre, le pouvoir d’achat des ménages est en régres- sion comparé à l’évolution du prix des loyers. Enfin, les investisseurs qui achètent un appar- tement dans le but de le louer espèrent en tirer la meilleure rentabilité. Dans ce contex- te, l’espoir de se loger bon marché au centre-

ville par exemple, dans un appar- tement d’une surface et de confort convenables, est réduit. Il l’est d’au- tant plus que les programmes gou- vernementaux type loi De Robien, répondent davantage aux attentes de ceux qui investissent dans l’im- mobilier car ils bénéficient d’un outil de défiscalisation, qu’aux loca- taires.

Sur ce dernier point, l’A.D.I.L. du Doubs émet quelques réserves. Selon elle, il y aurait aujourd’hui une pénu- rie de logements sociaux dont le prix de location est mieux adapté au niveau de ressources des ménages qui a tendance à diminuer à Besan- çon. “Le parc social est plutôt en dimi- nution. On construit de moins en

“Les conditions d’accès au logement ont changé.”

L’ étude du parc locatif est souvent occul- tée dans l’approche du marché de l’im- mobilier qui se cantonne principalement à l’analyse du prix de vente des logements au m 2 . Mais aborder ce sujet complexe sous le seul angle de l’accession à la propriété, c’est oublier que la majorité des habitants à Besan- çon sont locataires de leur appartement. Selon l’agence départementale d’information sur le logement (A.D.I.L.), la capitale régio- nale compte environ 64 000 résidences prin- cipales. Sur cet ensemble, elle recense un parc locatif privé de 19 000 logements et de 16 000 logements H.L.M. Dans leur ensemble, les locataires occupent une part de 61,6% du parc immobilier contre 38,4% de propriétaires. Patrick Marceau de l’A.D.I.L. affine encore l’analyse en précisant qu’en 2004, le parc loca- tif se découpe en quatre segments : “Les loge-

ments H.L.M. (25%), les logements loués vides (29,6%), les meublés et chambres d’hôtel (3,5%) et les logés gratuits - type appartements de fonction - (3,5%).” Un secteur locatif fort est caractéristique des grandes agglomérations. “C’est vrai pour tous les milieux urbains. Dès que l’on passe à la périphérie, on observe le phénomène inverse avec 85% de propriétaires et 15% de locataires” précise-t-il. Actuellement, le marché de la location est à l’équilibre. Les observateurs s’accordent à dire que la crise du logement n’est pas caractéri- sée à Besançon où l’offre pourrait être bien inférieure à la demande et les prix très éle- vés. “Il n’y a pas de pénurie de logements. Le taux de vacance de 3,7% en 2004 est en léger recul poursuit Patrick Marceau. En revanche, les conditions d’accès au logement ont chan-

Il y a quelques années encore, les investis- seurs pouvaient bénéficier de programmes comme la loi Besson pour les accompagner dans leur acquisition, à condition qu’ils appli- quent un loyer plafonné ensuite afin de favo- riser l’accession à la location au plus grand nombre. Aujourd’hui, la donne a changé, appau- vrie d’un caractère social qui durcit le mar- ché de l’immobilier locatif. ! T.C.

moins de logements sociaux pour une question de rentabilité.” Compte tenu des loyers modé- rés propres à cet habitat, les bailleurs ont ten- dance à s’en détourner. “Pour l’instant, le parc social est complet. Il offre très peu de dispo- nibilités aux revenus les plus modestes qui rencontrent des difficultés pour louer un appar- tement.” La problématique du marché locatif à Besan- çon évolue actuellement en fonction de trois facteurs : d’un côté le prix du m 2 locatif aug-