La Presse Pontissalienne 156 - Octobre 2012

Une publication du cabinet

de gestion et de cession comporte des risques signi- ficatifs qu’il convient de prendre en considération. Les organismes dʼétudes et les spécialistes affirment quʼen- tre 1998 et 2011 : - les prix de l’immobilier ont augmenté de 141% - le revenu disponible des ménages a augmenté de 43% (soit 3 fois moins) générant une forte chute de leur solva- bilité - les loyers ont augmenté de 33% (soit quatre fois moins) réduisant tout espoir de rendement locatif acceptable. Ce phénomène sʼexplique aisément par le soutien « artifi- ciel » de la demande immobilière par des mesures dʼac- compagnement telles que lʼallongement de la durée des em- prunts, le maintien de taux dʼintérêt historiquement bas, des mesures financières et fiscales favorables à lʼaccession et des dispositifs dʼinvestissement locatif fiscalement at- trayants.

Edito … Depuis 1993 vous nous faites confiance pour vous accompagner au mieux de vos intérêts dans l’organisation et le suivi de votre patrimoine en solli- citant une prestation de conseil indépendante assortie de solutions d’investissement personnalisées . Nous ne sommes niadepte du « prêt à penser » nidu « tout in- vestissement pour chacun» qui se résume à la délivrance d’informations stéréotypées accompagnée de produits « standardisés ». Par ailleurs la forte attractivité fiscale ainsi que les discours commerciaux « fiscalement bien rôdés » ont encore trop souvent raison de l’objectivité des investisseurs. Plus que jamais tout investissement doit être un instrument qui doit rester au service de vos objectifs familiaux et patrimoniaux . Plus que jamais le contexte actuel requiert une véritable analyse transver- sale qui impose de s’adapter aux mutations macroéco- nomiques et aux évolutions juridiques et fiscales. Plus que jamais investir dans l’immobilier requiert un déco- dage rationnel et permanent des multiples clés de lecture sachant que la grille d’analyse n’est pas universelle, quoiqu’en dise certains. Ces cahiers et nos conférences s’adressent donc aux investisseurs exigeants et soucieux de leur patrimoine et de leur retraite, fiscalisés ou non, quidisposent d’une capacité d’épargne et quise de- mandent comment en faire le meilleur usage possible.

Immobilier : le nouveau défi

Concilier sécurité et rendement Face aux incertitudes actuelles, les investisseurs cher- chent avant tout à préserver l’épargne investie, sécuriser leur patrimoine, alléger la fiscalité et protéger leur retraite. Nul doute que les comportements d’épargne immobilière sont fortement impactés par ce cahier des charges. Cet appétit des épargnants pour lʼimmobilier dʼinvestissement est favorisé par des incitations fiscales, par le spectre des chocs financiers mais également par le débat portant sur la péren- nité de notre système de retraite. Préalablement à tout choix dʼinvestissement, sʼil souhaite développer un patrimoine sé- curisé et performant, lʼinvestisseur devra donc définir très pré- cisement son “profil investisseur” dans le cadre dʼune étude patrimoniale fine et rigoureuse. Les startégies dʼinvestissement qui en découleront seront adaptées à sa situation et à ses ob- jectifs et fera appel à une véritable analyse transversale réu- nissant les compétences nécessaires. Il devra ensuite défi- nir une organisation patrimoniale qui imposera de changer de niveau dʼanalyse à chaque instant afin de s’adaper aux mu- tations économiques et aux évolutions juridiques et fiscales. Un actif tangible, MAIS ... Lʼimmobilier, support physique, concret et véritable rempart contre ces tensions et troubles, sʼimpose donc comme une véritable valeur refuge . MAIS une contrainte majeure sub- siste : comment limiter les risques prix et marchés et obte- nir du rendement?

Certains marchés locatifs et la loi Scellier sont mis en alerte et sous surveil- lance car les dernières études recensent près dʼune centaine de villes saturées dʼune offre de biens locatifs nettement supérieure à la demande locative. Malheu- reusement, la forte attracti- vité fiscale ainsi que les dis-

cours commerciaux « fiscalement bien rôdés » ont eu trop sou- vent raison de lʼobjectivité des investisseurs. Dans son rap- port annuel 2011 la Banque De France craignait déjà les effets d’une bulle et redoutait un décrochage du marché. Dans ce climat de surchauffe, certains investissements im- mobiliers - dont certains « à la mode » - se révèlent très sou- vent risqués, non rentables, inadaptés à vos objectifs, voir néfastes à vos intérêts patrimoniaux. Il faut donc savoir «rai- son garder» et éviter la confusion entre « défiscalisation » et « optimisation patrimoniale ». Solution Prendre les bonnes décisions au profit dʼactifs immobiliers « patrimoniaux » tangibles, sécurisés, rentables et situés sur des thématiques dʼinvestissement et des marchés pé- rennes. CONSTATS 1 - Lʼessence de la gestion de lʼinvestissement est la gestion des risques. 2 - Le risque est plus que jamais la composante essentielle dʼune sélec- tion patrimoniale. 3 - Les investisseurs ne peuvent pas maîtriser le rendement locatif. 4 - Les pertes se réalisent lorsque vous achetés trop cher. 5 - La rentabilité est la résultante de lʼévolution des loyers et valeurs.

Immobilier locatif : des risques importants

L’analyse du risque L’immobilier d’investissement n’est pas un placement « simpliste » loin d’être de tout repos car la détention de cet actif patrimonial, dans ses phases d’acquisition,

Philosophie … Sachant qu’un bon patrimoine c’est d’abord une bonne expertise patrimoniale, le conseil ne peut en aucun cas être le fruit du hasard ni d’une pensée unique formatée. Notre valeur ajoutée, ré- sultat de notre conseil et de notre indépendance, de- meure au service de la famille et du patrimoine. Depuis 19 ans, nous mettons à votre disposition : - une connaissance approfondie des règles fiscales et des marchés - un programme d’analyse comparatif de tous les régimes fiscaux - le choix du régime fiscal adapté àvos objectifs - une sélection rigoureuse des meilleurs supports d’investissement - le choix des meilleures techniques de financement adaptées au projet d’investissement - une approche basée sur l’ optimisation du couple rendement (le plus élevé) / risque (le plus faible) - des simulations comparatives (financières - fiscales - risques,…) véritable outil d’aide àla décision - le choix du meilleur mode de détention pour une bonne inté- gration dans votre patrimoine - un suivi annuel de votre patrimoine avec des alertes économiques et fiscales - une analyse et un accompagnement afin d’ arbitrer si besoin vos actifs patrimoniaux Jean-Claude JEHANNO Gérant du cabinet FIPAD Conseil Conseiller en stratégie patrimoniale et en investissements financiers.

Les matelas vont-ils redevenir le support d’épargne préféré des Français ?

En effet au rythme où vont les choses, et dans l’environnement actuel, tout cela ressemble de plus en plus à la quadrature du cercle pour qui se pose un minimum de questions.

turés. Le capital investi est-il vraiment sé- curisé avec des investissements achetés encore au prix fort dans un marché où la baisse des valeurs est amorcée ? Le bon choix... L’immobilier patrimonial, qui offre des actifs réels et tangibles couplés à des prix plus compétitifs que dans le neuf. Un complément de retraite idéal avec des revenus réguliers pour partie indexés sur lʼinflation. Cerise sur le gâteau ces revenus peuvent en très grande partie être défiscalisés permet- tant ainsi dʼobtenir des rendements éle- vés nets dʼimpôt et de travaux dʼentretien. De surcroît, ces investisse- ments se font sur des marchés porteurs et en croissance avec une forte lisibilité économique. Avertissement Les meilleurs rentabiltés se font à lʼachat aux meilleures conditions de prix dʼentrée. Evitez à tous prix tout immobi- lier défiscalisant ou non au prix fort.

L’or…Véritable valeur refuge… Nʼoffre aucun rendement et ne crée pas de revenus complémentaires. L’immobilier de rapport...Et l’infla- tion… Cʼest lʼactif réel et tangible, qui procure sécurité du capital et revenus complé- mentaires pour partie indexés sur la hausse des prix. Un excellent rempart contre lʼinflation. Formidable !...Pas si sûr ! En effet… L’immobilier locatif...Et la fiscalité… Pourquoi sʼentêter à sécuriser et in- dexer sur lʼinflation si cʼest pour voir les revenus de son patrimoine en partie confisqué par une fiscalité galopante qui, de surcroît, risque de sévèrement progresser dans les mois et années qui viennent. L’immobilier locatif...Et les marchés… Pourquoi limiter lʼinflation, éventuelle- ment défiscaliser si « lʼinsécurité » règne sur vos loyers et vos revenus complé- mentaires avec des marchés locatifs sa-

Investir en bourse... Pourquoi pas si on a le coeur bien ac- croché et si lʼon a une bonne connais- sance des marchés. Privilégier l’épargne financière sans risques (compte à terme, livret dʼépargne, contrat dʼassurance-vie en euros…) qui préserve votre capital ainsi quʼun petit rendement mais qui voit lʼin- flation (2.5% en 2011 source INSEE) et une fiscalité carnivore rogner les revenus du patrimoine. Notre fameux matelas … La meilleure solution ? Non car il ne pro- tège pas le capital de lʼérosion moné- taire. Non car il ne sert aucun rendement. Non car il est susceptible de disparaître. Investir dans des actifs réels… Vous lʼavez compris cela répondra à nos be- soins de sécurisation et de revenus complémentaires. De plus ils ne dispa- raitront pas en cas de chute du système financier. Alors sur quels actifs investir?