La Presse Pontissalienne 155 - Septembre 2012

Une publication du cabinet

Edito … Depuis 1993 vous nous faites confiance pour vous accompagner au mieux de vos intérêts dans l’organisation et le suivi de votre patrimoine en solli- citant une prestation de conseil indépendante assortie de solutions d’investissement personnalisées . Nous ne sommes ni adepte du « prêt à penser » ni du « tout in- vestissement pour chacun» qui se résume à la délivrance d’informations stéréotypées accompagnée de produits « standardisés ». Par ailleurs la forte attractivité fiscale ainsi que les discours commerciaux « fiscalement bien rôdés » ont encore tropsouvent raison de l’objectivité des investisseurs. Plus que jamais tout investissement doit être un instrument qui doit rester au service de vos objectifs familiaux et patrimoniaux . Plus que jamais le contexte actuel requiert une véritable analyse transver- sale qui impose de s’adapter aux mutations macroéco- nomiques et aux évolutions juridiques et fiscales. Plus que jamais investir dans l’immobilier requiert un déco- dage rationnel et permanent des multiples clés de lecture sachant que la grille d’analyse n’est pas universelle, quoiqu’en dise certains. Ces cahiers et nos conférences s’adressent donc aux investisseurs exigeants et soucieux de leur patrimoine et de leur retraite, fiscalisés ou non, qui disposent d’une capacité d’épargne et qui se de- mandent comment en faire le meilleur usage possible.

Or lʼimmobilier dʼinvestissement nʼest pas un placement « sim- pliste » et, loin dʼêtre de tout repos, la détention de cet ac- tif patrimonial comporte des risques significatifs quʼil convient de prendre en considération. Préalablement à tout choix dʼin- vestissement, sʼil souhaite développer un patrimoine sécu- risé et performant, lʼinvestisseur devra définir son « profil in- vestisseur » au cours dʼune étude patrimoniale fine et ri- goureuse. Elle sera adaptée à sa situation et à ses objec- tifs et fera appel à une véritable analyse transversale réu- nissant les compétences nécessaires. Il devra ensuite dé- finir une organisation patrimoniale qui imposera de changer de niveau dʼanalyse à chaque instant afin de sʼadapter aux mutations économiques et aux évolutions juridiques et fis- cales. Les organismes d’étude et les spécialistes affirment qu’entre 1998 et 2011 : - les prix de lʼimmobilier ont augmenté de 141% - le revenu disponible des ménages a augmenté de 43% (soit 3 fois moins) générant une forte chute de leur solvabilité - les loyers ont augmenté de 33% (soit quatre fois moins) ré- duisant tout espoir de rendement locatif acceptable. Ce phénomène sʼexplique par le soutien « artificiel » de la demande immobilière par des mesures dʼaccom- pagnement telles que lʼal- longement de la durée des emprunts, le maintien de taux dʼintérêt historique- ment bas, des mesures fi- nancières et fiscales favo- rables à lʼaccession et des dispositifs dʼinvestissement locatif fiscalement attrayants. les discours commerciaux « fiscalement bien rôdés » ont eu trop souvent raison de lʼobjectivité des investisseurs. Ce qui a pour effet immédiat de diminuer très sensiblement les loyers et de voir les prix des actifs immobiliers se dévaloriser de 20% à 30% dans un second temps. Dans son rapport annuel 2011 la Banque De France craignait déjà les effets d’une bulle et redoutait un décrochage du marché. Dans ce climat de surchauffe, certains investissements im- mobiliers - dont certains « à la mode » - se révèlent très sou- vent risqués, non rentables, inadaptés à vos objectifs, voir néfastes à vos intérêts patrimoniaux. Il faut donc savoir «rai- son garder» et éviter la confusion entre « défiscalisation » et « optimisation patrimoniale ». Dès septembre prennez les bonnes décisions au profit d’actifs immobiliers « patri- moniaux » tangibles, sécurisés, rentables et situés sur des thématiques d’investissement et des marchés pérennes. Prenons un exemple, pour comprendre. Aujourdʼhui, lorsque lʼon analyse un investissement im- mobilier dans le neuf, le rendement locatif proposé est compris entre 3,5% et 4,00% brut de frais. Cela signifie que la motivation principale dʼun investisseur qui accepte de recevoir un rendement aussi bas et couvrant à peine lʼinflation (2.5% en 2011 source INSEE) réside unique- ment dans son espérance dʼune croissance perpétuelle de la valeur du bien immobilier pour rentabiliser son in- vestissement comme lʼactionnaire spéculateur en bourse espère valoriser ses gains. Puis cet investisseur, avec un gain net dʼinflation de 1.00%à 1.50% espère com- penser le poids de la fiscalité des revenus fonciers (Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), les charges et travaux de copropriété, le risque de loyers im- payés et de détérioration immobilière. Il devra également supporter, lorsque les marchés baisseront, la baisse des prix. Or les marchés sont au plus haut et 2012 a déjà vu la baisse des prix sʼamorcer. Certains marchés locatifs et la loi Scellier sont mis en alerte et sous surveillance car les dernières études recensent près dʼune cen- taine de villes saturées dʼune offre de biens locatifs nettement supérieure à la demande locative. Mal- heureusement, la forte at- tractivité fiscale ainsi que

Le plus important c’est vous : situation familiale, profes- sionnelle, patrimoniale, fiscale et sociale. La conjoncture vient, elle, dans un second temps pour définir une tactique dʼadaptation. Un patrimoine ne se pilote pas en fonction de l’environnement économique et fiscal à court terme car ils ne sont en rien prévisibles. Il est également primordial dʼévi- ter toutes les tentations fiscales confiscatoires de rentabilité et de sécurité. En second lieu il est impératif d’établir des stratégies patrimoniales cohérentes à court, moyen et long terme qui prennent en considération vos objectifs, vos com- portements dʼépargne et vos projets de vie. Lʼadaptation per- manente sera de mise pour tenir compte de lʼévolution de vo- tre situation, de lʼactualité économique, de la réglementation (civile, fiscale et sociale) mais aussi des marchés immobi- liers et financiers. Tels sont les principes dʼune bonne ges- tion patrimoniale que nous appliquons au quotidien pour piloter votre patrimoine. Dans les phases les plus déroutantes, il est nécessaire de comprendre et chercher à y voir clair avant d’agir. Le pire serait de « faire lʼautruche ». Informez vous et accédez aux informations comparatives essen- tielles car un bon investissement c’est d’abord un bon conseil adapté.

Depuis 1993, afin dʼappliquer ces principes, nous mettons à la disposition des investisseurs exigeants et soucieux des rendez-vous, des supports informatifs ainsi que nos cycles de conférences avec des experts indépendants dans le conseil patrimonial. Dans le contexte actuel où il nʼest pas toujours aisé de trouver bons repères et vraies réponses nous avons souhaité accentuer cette information et vous donner accès à notre philosophie de travail, aux clés dʼanalyse et aux mé- thodes que nous mettons en oeuvre au quotidien dans le ré- férencement de tous nos supports dʼinvestissement. A ce ti- tre, dès cette rentrée 2012, nous mettons en place des ate- liers débats hebdomadaires dédiés à lʼimmobilier dʼinvestis- sement « Optimiser l’immobilier d’investissement : mode d’em- ploi » qui vous permettront de décrypter, comprendre, calculer, comparer les marchés, les clés de lecture économiques et fiscales et d’optimiser le couple » rendement/risque » avant dʼinvestir. Pour toute réservation nʼhésitez pas à vous inscrire au 03 81 81 27 56 ou conferences@fipad- conseil.fr, nous vous confirmerons alors une date et un lieu proche de votre domicile en fonction du nombre dʼinscription.

Philosophie … Sachant qu’un bon patrimoine c’est d’abord une bonne expertise patrimoniale, le conseil ne peut en aucun cas être le fruit du hasard ni d’une pensée unique formatée. Notre valeur ajoutée, ré- sultat de notre conseil et de notre indépendance, de- meure au service de la famille et du patrimoine. Depuis 19 ans, nous mettons à votre disposition : - une connaissance approfondie des règles fiscales et des marchés - un programme d’analyse comparatif de tous les régimes fiscaux - le choix du régime fiscal adapté àvos objectifs - une sélection rigoureuse des meilleurs supports d’investissement - le choix des meilleures techniques de financement adaptées au projet d’investissement - une approche basée sur l’ optimisation du couple rendement (le plus élevé) / risque (le plus faible) - des simulations comparatives (financières - fiscales - risques,…) véritable soutien àla décision - le choix du meilleur mode de détention pour une bonne inté- gration dans votre patrimoine - un suivi annuel de votre patrimoine avec des alertes économiques et fiscales - une analyse et un accompagnement afin d’ arbitrer si besoin vos actifs patrimoniaux Jean-Claude JEHANNO Gérant du cabinet FIPAD Conseil Conseiller en stratégie patrimoniale et en investissements financiers.

Face aux incertitudes liées à la crise économique actuelle, les investisseurs cherchent avant tout à préserver l’épargne investie, sécuriser leur patrimoine, alléger la fiscalité et protéger leur retraite. Nul doute que les comportements dʼépargne immobilière sont donc fortement impactés et que cet appétit des épargnants pour lʼimmobilier dʼinvestissement est favorisé par des incitations fiscales, par le spectre des chocs financiers mais également par le débat portant sur la pérennité de notre système de retraite. L’immobilier, support physique concret et véritable rempart contre ces tensions et troubles, sʼimpose donc comme une véritable valeur refuge.