La Presse Bisontine 149 - Décembre 2013

DOSSIER I

Office notarial CALLIER Raphaël 03 81 81 33 78 06 85 21 94 40 - www.callier.notaires.fr (Successeur de Me Bernard HUTIN)

23 La Presse Bisontine n° 149 - Décembre 2013

TAXE FONCIÈRE : L’INJUSTICE FISCALE

Sûrement et pour longtemps

VENTE PAR ADJUDICATION - Le vendredi 20 décembre 2013 à 9h00

À BESANÇON, à la Chambre des Notaires du Doubs, 22 rue de Trey, il sera procédé par le Ministère de Me

Raphaël CALLIER, à la vente aux enchères publiques du bien suivant : À BESANÇON (DOUBS) 25000, 18 rue Gay Lussac,

Locaux à usage professionnel d’une surface totale de 1851 m 2 à destination de plateforme logistique et administrative dont une partie d’une surface d’environ 650 m 2 et 10 emplacements de parkings privatifs est louée moyennant un loyer de 44 420 € HT annuel, formant le lot numéro 52 du lotissement dénommé « la Zone Industrielle de Trépillot-la-Fin ». Cadastré : Section EY numéro 37 lieudit « 18 rue Gay Lussac » d’une contenance de 22a 78ca. Sur la mise à prix de HUIT CENT CINQUANTE-CINQ MILLE EUROS (855.000,00 EUR). Le cahier des charges, dressé par Me Raphaël CALLIER, est consultable en son Étude. Pour pouvoir participer à l’adjudication, les amateurs devront justifier de leur identité et remettre au notaire une consignation par virement 48h à l’avance d’un montant de 85.500,00 EUR. Visite du bien possible sur rendez-vous le lundi 25 novembre de 8h30 à 10h, le mardi 3 décembre de 8h30 à 10h et le mercredi 11 décembre de 8h30 à 10h00. Pour tout renseignement et notamment pour les visites, s’adresser à l’étude : Tél : 03 81 81 33 78 - courriel : raphael.callier@notaires.fr

2 rue des Frères Lumière 25000 BESANÇON (à l’angle avec la rue de VESOUL)

NOUVELLE ADRESSE

depuis le 21 juin 2013

La fiscalité suit le rythme de la nature. Les feuilles d’impôts de toute sorte tombent chaque année à l’automne, toujours plus lourdes. L’occasion de passer au peigne fin la taxe foncière dont l’évolution reflète assez bien la manière dont progressent les impôts directs locaux. Le palmarès des communes

du Grand Besançon montre de gros écarts d’une collectivité à l’autre. Il masque aussi les imperfections d’un système archaïque et particulièrement injuste selon que l’on soit propriétaire en ville ou à la campagne. Mieux que la taxe d’habitation dont le montant dépend aussi des ressources des ménages,

la taxe foncière est un bon indicateur pour pouvoir com- parer les taux d’une commune à une autre et leur évo- lution. Dans un dossier qui tente d’expliquer le principe de cet impôt dont le calcul doit faire l’objet d’une gran- de réforme après trente ans de report, La Presse Bison- tine a établi le palmarès commune par commune de l’évolution de cette taxe, d’Abbans-Dessous à Vorges- les-Pins, en passant évidemment par Besançon.

IMPÔTS LOCAUX Une impossible réforme Taxes foncières : un système simple… mais illisible

La taxe foncière, mode d’emploi

La taxe foncière sʼapplique à tous les biens immobiliers situés en France et chaque propriétaire la paie une fois par an. La taxe foncière fait partie, avec la taxe dʼhabitation, des impôts locaux qui sont perçus par les collectivités ter- ritoriales (communes, Départements, Régions) en fin dʼannée. On parle aus- si dʼimpôts fonciers. La taxe foncière concerne tout propriétaire dʼun bien immobilier (logement, local dʼactivité, terrain). Établie à partir de la même valeur locative que la taxe dʼhabitation, la taxe foncière obéit à des règles qui lui sont propres. La taxe foncière est toujours établie au nom du propriétaire, que celui-ci soit une personne physique (un particulier) ou une personne morale (une socié- té) : on dit que le propriétaire en est le redevable légal. Cela signifie que lorsque le bien est en location, le propriétaire demeure toujours redevable de la taxe foncière. Il peut juste, dans certaines situations, en récupérer le montant sur le locataire. Par exemple, cela peut être prévu dans un bail commercial. Lorsque la propriété dʼun bien est démembrée, cʼest-à-dire partagée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, cʼest lʼusufruitier qui doit payer la taxe fon- cière. La taxe foncière concerne tous les pro- priétaires de biens immobiliers. Lors- quʼil sʼagit dʼun bien immobilier bâti (logement, local dʼactivité, usine, etc.), on parle de taxe foncière sur les pro- priétés bâties. Lorsquʼil sʼagit dʼun ter- rain (terrain à bâtir, terrain agricole, étang, carrière, etc.), on parle de taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Si vous vendez un bien en cours dʼannée, le vendeur (propriétaire au 1er janvier) demeure le seul redevable de la taxe foncière pour lʼannée entiè- re. Cʼest pourquoi il est dʼusage que le vendeur et lʼacquéreur prévoient dans le compromis de vente un rembourse- ment de la quote-part. La valeur locative du bien est établie à partir de la valeur dite locative cadas- trale. Cette valeur est supposée repré- senter le prix que pourrait rapporter le bien sʼil était loué aux conditions de marché. Les valeurs locatives ont été détermi- nées en 1970 par lʼadministration fis- cale avec lʼaide des services du cadastre en tenant compte de nombreux para- mètres (catégorie de lʼimmeuble, sur- face, éléments de confort…). Pour les logements neufs, les carac- téristiques du logement résultent dʼune déclaration spéciale que vous devez établir dans les 90 jours de lʼachèvement de la construction. La valeur locative cadastrale est par ailleurs actualisée à chaque changement de consistance du bien. Ainsi, si vous agrandissez votre maison, vous devez établir de nouveau une déclaration au fisc pour lui per- mettre de recalculer la valeur locative du logement. Les valeurs locatives cadastrales devaient faire lʼobjet dʼactualisations périodiques et de révisions générales (voir plus haut). En réalité, les valeurs sont uniquement majorées chaque année par application dʼun coefficient forfaitaire (par exemple : le coefficient de revalorisation était de 1,012 pour lʼannée 2010).

Le mode de calcul de la taxe foncière est basé sur des valeurs

précédente. Seulement d’un appartement ou d’une maison à l’autre, d’un quartier à l’autre, les montants seront différents. Pour- quoi ? Il faut remonter aux années soixante-dix quand le système a été mis en place en France. Si la valeur locative est la même pour une même commune, un système de majoration ou de minoration appelé “coefficient de situation” avait été mis en place par la commission communale des impôts directs en fonction de l’attractivité des quartiers. La valeur locative de référence a été établie selon une grille qui déterminait 8 classifi- cations, du taudis (8) aux propriétés

pliqué, le législateur a inventé les “équi- valents superficiels”. “Si un local avait un vide-ordures par exemple, il béné- ficiait de mètres carrés supplémen- taires.” Le législateur avait prévu des révi- sions de ce système tous les 5 ans afin de suivre l’évolution des normes de confort et une remise à plat complète tous les dix ans. Ces révisions n’ont jamais eu lieu depuis les années soixan- te-dix. Le chantier est tellement mons- trueux qu’il n’a jamais été entrepris. Le législateur a trouvé une parade en votant tous les ans une revalorisation nominale des bases de calcul. Un autre écueil à ce système, c’est la notion même de logement de référen- ce. Il y a quarante ans, qui aurait pu anticiper l’existence des logements B.B.C. ? Par conséquent, chaque fois qu’une construction nouvelle est réa- lisée, la commission communale des impôts se réunit pour classer le nou- vel immeuble dans une des catégories. “Pour avoir un classement le plus objec- tif possible, on essaie de recaler pro- gressivement et en douceur un certain nombre de bases fiscales. Dans le prin- cipe, comme les références sont obso- lètes, on devrait pouvoir baisser les bases de calcul pour des logements qui ne correspondent plus aux normes de confort actuelles. Sans grande réfor- me, nous sommes obligés d’y aller dou- cement” confie un membre de la com- mission locale des impôts de Besançon qui reconnaît que le système de la taxe foncière est “devenu totalement illi- sible.” J.-F.H.

locatives établies dans les années

“C’ est bizarre, le maire nous avait promis que les impôts locaux n’augmenteraient pas…” En découvrant leur feuille d’impôt foncier dans leur boîte à lettres ce mois-ci, combien sont ces contri- buables qui se sont posé cette ques- tion. Certes leur maire a voté la sta- bilité des taux, mais bien d’autres éléments entrent en ligne de compte pour le calcul de cet impôt dû par les propriétaires. Notamment les taux votés par les autres collectivités locales (Département, C.A.G.B., etc.) qui eux, ont pu augmenter. Il y a également l’augmentation annuelle des bases sur lesquels ces taux sont appliqués, bases qui sont réactualisées tous les ans par le Parlement lors du vote du budget et enfin, la réactualisation annuelle des valeurs locatives décidée par les services fiscaux qui font également évoluer la base de calcul.Au final, mal- gré les annonces, le chiffre inscrit en bas de la feuille d’impôt sera inévita- blement plus important que l’année soixante-dix. Depuis, on les fait évoluer… comme on peut.

de luxe (1). “Dans les faits à Besançon, ça va de 8 à 4” indiquent les services fiscaux de laVil- le. Mais comme l’administration a hor- reur des choses simples, elle a scindé ces catégo- ries. Exemple : 4 M se situe entre 3 et 4. Pour classifier tous les loge- ments de la ville, l’administration a déter- miné quelques loge- ments de référence. C’est l’addition desmètres car- rés du logement, de la valeur locative fixée par la commission locale et la classification qui don- ne la base de calcul de la taxe foncière pour chaque logement. Pour faire encore plus com-

Un chantier tellement monstrueux qu’il n’a jamais été entrepris.