Journal C'est à Dire 170 - Octobre 2011

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D O S S I E R

Argent Les banques prêtent-elles toujours ? C’est à dire a demandé à un courtier en crédit immobilier de simuler deux demandes de crédit. Le premier pour une famille avec un enfant qui souhaite bâtir à Morteau. Le second pour une famille qui veut s’offrir un appartement sans apport. Verdict.

C’ est à dire : Est-il plus difficile d’emprunter à l’heure de la crise finan- cière et boursière ? Philippe Brenet (Courtier en cré- dit immobilier) : Il n’est pas plus dur d’emprunter depuis la crise. En revanche, le choix des partenaires bancaires suivant la qualité des dos- siers est moins large. En effet, cer- taines banques connaissent actuel- lement des difficultés de refinance- ment. Certaines ont au cours des der- nières années accordées plus de cré- dit qu’elles ne collectaient d’épargne. Elles ont dû emprunter l’argent sur le marché. Càd : Cela a donc une conséquence sur les taux ? P.B. : Oui, les taux ont augmenté pour ces banques. L’arrivée de la norme bancaire BAL 3 oblige également les banquiers à prêter avec un minimum de risque. Il devient plus difficile de financer des clients sans apport per- sonnel ( a minima les frais de notaires et bancaires) sur 25 ans et 30 ans. Mais difficile ne veut pas dire impos- sible surtout pour les primo-accédants. Càd : Quel est le bon taux ? P.B. : Sur 15 ans, la moyenne des taux se situe entre 3,75 % pour un bon dos- sier à 4,05 % avec un dossier moyen

Les études Étude de cas numéro 1 Le cas de Monsieur et Madame X. Mariés. 1 enfant. Ils veulent construire un pavillon B.B.C. à Morteau (105 m2 au sol + gara- ge). Ils ont un apport de 10 000 euros. C’est la première fois qu’ils construisent. Ils le pourront malgré un endettement de 35 %.

et un taux de 4,2 % pour un dossier sans apport. Càd : Faut-il négocier ses assu- rances ? P.B. : Pour des clients âgés de moins de 40 ans, il reste toujours intéres- sant de bénéficier d’une délégation d’assurance en cas de décès invalidi- té et arrêt de travail pour raison de santé. L’économie peut être de moitié et avoir un impact fort sur la men- sualité et le coût du crédit. Càd : Quel est votre rôle ? P.B. : Le courtier est là pour vous fai- re une étude de financement afin de déterminer votre montant de bud- get global et orienter la recherche de votre bien immobilier ou d’affiner votre projet de construction. Il négo- cie auprès de l’ensemble des banques de la place les meilleures conditions liées au financement sur le coût glo- bal de votre crédit (taux mais aussi assurance, garantie, modulation, lis- sage, absence de pénalités de rem- boursement anticipé). Une fois cet- te négociation menée, il vous accom- pagne auprès de la suite des démarches bancaires ainsi qu’au démarches administratives liés aux prêts complémentaires.

Lieu de construction : Prix du terrain : Frais notaire : Coût de la maison : Apport :

Morteau. 90 000 euros 5 000 euros 10 000 euros 130 000 euros. 2 100 euros. 1 600 euros.

Elle sera réalisée par un professionnel Le mari gagne

La femme gagne Imposition : Crédits en cours : Durée du crédit :

25 000 euros (environ)

aucun

entre 10 et 20 ans

Montant total du projet :

225 000 euros

1 280,90 € /mois sur 20 ans

Montant du prêt :

Le cas de la famille Y. Mariés. Aucun enfant. Projet d’un apparte- ment à Orchamps-Vennes. T4 Rénové. Le prêt leur sera refusé. Étude de cas numéro 2

Propos recueillis par E.Ch.

Lieu de construction : Orchamps-Vennes Prix de lʼappartement : 200 000 euros. La construction date de 2000 Seul le mari travaille : 2 500 euros. Prêt voiture : 230€ /mois jusquʼen 2015. Imposition : 20 000 euros Apport : aucun. Durée crédit : entre 15 et 25 ans. Montant du projet : 200 000 euros Montant du prêt : 1 407 € /mois. Le prêt sera refusé.

PUBLI-INFO

Réforme des plus-values : Square Habitat àvotre écoute

S i vous avez une résidence secondaire ou un bien locatif, que vous souhaitez vous en séparer, c’est peut-être le moment de le faire. Après le 1 er février 2012, la réglementa- tion sur les plus-values va sensiblement évo- luer. Jusqu’à présent, au bout de quinze années, le bien n’était plus soumis à imposition. Avec la nouvelle loi, il faudra attendre le délai de trente ans pour exonérer le bien immobilier de toute imposition. La future règle est la suivante : 2 % d’abatte- ment pour chaque année de détention du bien au-delà de la cinquième (entre 6 et 17 ans de détention du bien), 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième (entre 18 et 24 ans) et 8 % pour chaque année de déten- tion au-delà de la vingt-quatrième année (entre 25 et 30). Ce n’est doncqu’au bout de trente ans que la plus-value réalisée sur la vente du bien sera totalement exonérée d’impôt. “Beau- coup de nos clients attendaient la quinzième année pour vendre leur résidence secondaire ou leur bien locatif. Il faut désormais qu’ils atten- dent quinze ans de plus pour être totalement exonéré” résume Alban Foulquier, directeur des agence de Square Habitat Morteau et Maîche. Prenons l’exemple d’un bien acheté 100 000 euros et revendu 200 000 euros au bout de quinze ans.Avant la réforme, le propriétaire ne payait aucune taxe sur les 100 000 euros de plus-value. Avecla réforme, si le bien est vendu au bout de Le législateur a annoncé une réforme en profondeur de l’imposition sur les plus-values. Les nouvelles règles d’abat- tement entreront en vigueur au 1 er février prochain. Ce qu’il faut savoir.

Alban FOULQUIER Directeur des agences de Square Habitat du Haut-Doubs

Finances Le Conseil général

attend 40 millions d’euros Comme tous les départements français, le Doubs perçoit une taxe sur chaque tran- saction immobilière. Elle s’élève à 3,80 % du montant de la transaction. Mais les recettes sont fluctuantes car elles dépendent de la tenue du marché de l’immobilier.

quinze ans de possession, la taxe sur la plus- value atteindra les 26 000 euros. Résultat, c’est désormais l’attentisme qui pré- domine actuellement chez les propriétaires. Avecla baisse des avantages fiscaux liée à la réforme de la loi Scellier, c’est donc un deuxième coup dur pour l’immobilier. Alors que faire ? “Lorsque le bien est la propriété de la personne depuis douze ou treize ans, autant le vendre maintenant, avant l’entrée en vigueur de la réforme” suggère Alban Foulquier qui ajoute : “Si le bien constitue un patrimoine personnel, on conseille à nos clients de le garder. Si c’est un achat destiné au locatif pur, on incitera à vendre tout de suite dès lors que le bien n’est pas soumis à un régime spécifique style De Robien ou Scellier.” Pour toute question relative à cette réforme qui suscite beaucoup d’interrogations, Square Habi- tat propose à ses clients une étude approfondie et gratuite de chaque situation personnelle.

O n appelle cela les droits de mutation à titre onéreux (D.M.T.O.). Il s’agit d’une taxe que le Conseil général du Doubs, comme tous les Départements français, perçoit sur chaque tran-

ros en 2010. “Pour 2011, nous sommes partis sur une prévision de l’ordre de 40 millions d’eu- ros” précise Pascal Bernière, directeur général adjoint au Conseil général. La particularité de cette taxe

fonction des indications des notaires.” Pour 2012, les indicateurs ne sont pas forcément favorables puisque le marché pourrait être contraint par la nouvelle fisca- lité sur les plus-values immo- bilières, la baisse des réductions d’impôts liées au dispositif Scel- lier, ou la difficulté d’accès des particuliers au crédit immobi- lier. “Ces éléments nous laissent penser que nous ne sommes pas sur quelque chose de pérenne. C’est pourquoi nous gérons cet- te taxe de façon prudentielle” poursuit Pascal Bernière. Le produit de la taxe est rever- sé au budget général du Conseil général (530 millions d’euros en 2010) sans affectation particu- lière.

saction immobilière. Elle s’élève à 3,80 % dumon- tant de la vente, soit une légère augmentation depuis que l’État a abandonné sa part à la

est son “caractère erra- tique”. Les recettes dépendent de l’état du marché de l’immobilier : des prix qui y sont pra- tiqués et du nombre de

“Nous prenons une

cote mal taillée.”

collectivité locale en compensa- tion de la réforme sur la taxe professionnelle qui la prive d’une partie de ses recettes. En 2008, le Doubs a perçu 41,5 millions d’euros. C’était juste avant la crise. Car en 2009, les recettes ont chuté à 29 millions d’euros pour s’établir à 37 millions d’eu-

transactions. D’une année sur l’autre, il y a donc toujours une part d’incertitude avec laquelle la collectivité doit composer dans l’élaboration de son budget. “Nous prenons une cote mal taillée en s’appuyant sur la base du produit de l’année précéden- te. On corrige nos prévisions en

Agences de Maîche, Morteau Pontarlier, Valdahon squarehabitatpontarlier@squarehabitat.fr