La Presse Bisontine 95 - Janvier 2009

“Le marché de l’immobilier est toujours rentable” Jean-Marie Seguin, responsable du Groupe Seguin Actions Immobilières, est sans doute un des observa- teurs les plus avertis du marché de l’immobilier du fait d’une double compétence en transaction et en pro- motion constuction. Alors que ce marché est en tension, il analyse avec pragmatisme la situation et apporte les réponses adaptées aux questions que se posent les acquéreurs et les vendeurs.

C omparé à une année 2007 où le marché de l’immobilier était en pleine croissan- ce, qu’est-ce qui a changé aujourd’hui pour que celui-ci amorce un recul ? Jean-Marie Seguin : Le marché subit les effets de la crise financière qui est née aux États-Unis avant de se propa- ger à l’échelle internationale.En quelques mois, la plupart des banques ont per- du beaucoup d’argent. Conséquence : elles ne se font plus confiance. Par sécu- rité, elles ont presque fermé l’accès au crédit immobilier aux candidats acqué- reurs en durcissant les conditions d’octroi de prêt. De cettemanière-là, les banques ont coupé les vivres au marché de l’immobilier. L’augmentation des taux d’intérêt,même demanière raisonnable, a réduit la capacité d’emprunt des acqué- reurs les plus modestes qui se voient interdire l’accès à la propriété, ce qui oblige aujourd’hui les vendeurs à revoir les prix de vente à la baisse. Le prix des biens dans l’ancien baisse de 10 à 15 %. Est-ce le bon moment d’acheter ? Jean-Marie Seguin : Oui, c’est le bon moment d’acheter, car le marché est assaini. On sort d’une période de haus- se excessive qui a débuté en 2002, et nous venons de vivre un atterrissage en douceur suite au recul des prix qui NOS PROGRAMMES NEUFS Publi-Information le reconnaître, elle aurait été meilleure en la finalisant en 2007 alors que les prix étaient au plus haut. Le vendeur doit accepter d’être un peu moins gourmand. Je rappelle que pendant la période d’euphorie, le prix de certains biens a pra- tiquement doublé. Jean-Marie Seguin, fondateur du groupe Seguin Actions Immobilères. CONSTRUCTION EN COURS PLUS QU’UN T3

sont revenus à un niveau raisonnable. Ils correspondent aux tarifs qui étaient pratiqués en 2004 et 2005. Je ne parle pas de chute, mais plutôt de réajuste- ment des prix par rapport à l’année 2007 où nous avons connu un pic.Remar- quons qu’une baisse de 10% à 15% après la hausse de 40 à 50% constatée depuis 2000, c’est à l’arrivée 25 à 30% d’augmentation en huit ans, soit envi- ron 3,5% par an. Nous sommes à nou- veau dans une situation équilibrée. Le marché est donc toujours rentable,mais il faut oublier l’idée de pouvoir réaliser des plus-values importantes à très court terme. Est-ce le moment de vendre ? Jean-Marie Seguin :Oui,c’est lemoment de vendre, sauf cas exceptionnel de per- sonnes qui auraient acheté au prix fort fin 2006, et qui pour toutes sortes de raisons sont contraintes et forcées de se séparer de leur propriété, subiraient une baisse. Par contre, celui qui est pro- priétaire d’un bien depuis 2002, fait tou- jours une bonne affaire même si, il faut

des acquéreurs et des vendeurs en nombre. Nous ne sommes pas dans une situation de surabondance de biensmais face à une crise de confiance. D’ailleurs dans le neuf, les prix se tassent mais ne baissent pas ou que très peu. Ce sec- teur gardera une certaine stabilité, du fait du renforcement des normes de construction (accessibilité, réglemen- tation thermique, etc.) qui ont un coût. Malgré tout, un acquéreur est-il encore finan- çable pour un projet immobilier ? Jean-Marie Seguin : Oui, mais pour cela, il doit s’adresser à des organismes spécialisés et à des courtiers.Les banques traditionnelles qui ont pignon sur rue restent malheureusement très frileuses malgré les mesures incitatives de l’État. Certaines ont même tendance à décon- seiller l’investissement immobilier à leurs clients au profit de l’épargne. Par cette attitude, elles transforment la cri- se financière en crise économique Elles ne jouent pas le jeu. Donc on trouve des prêts actuellement mais auprès de cour- tiers par exemple, qui sont plus objec- liste financier peu obtenir un prêt sans apport. Ce qui a changé cependant, c’est que les crédits ne s’étalent plus sur de très longue durée. Le remboursement excède rarement les 25 ans. Les perspectives sur le marché de l’immobilier sont plutôt bonnes ? Jean-Marie Seguin : À mon sens oui. La vie continue, il y a des gens qui veu- lent acheter, d’autres qui veulent vendre. Aujourd’hui l’opportunité est donnée aux investisseurs qui veulent faire du locatif. Le besoin de logements est tou- jours aussi fort. Nous sommes revenus à des prix plus raisonnables. Les taux d’intérêt baissent. L’actualité récente confirme cette tendance. La demande tifs, qui connaissent mieux le marché de l’immobilier et qui proposent des crédits adap- tés. En général, il faut que l’acquéreur puisse justifier d’un apport de 10 % du mon- tant du crédit. Si le dossier du client est sain, un spécia-

Seguin Actions Immobilières, une agence de professionnels à votre service.

dans le logement locatif est elle aussi soutenue. Les candidats acquéreurs qui ne sont à ce jour plus finançables, et on peut le regretter, resteront locataires. Les incitations fiscales type De Robien sont reconduites, la loi sur la plus value est réformée et facilite la revente. Je crois que tous les indicateurs nous mon- trent que le marché est porteur. L’immobilier est toujours une excellente manière de se constituer un patrimoi- ne. Rarement l’investissement locatif n’a bénéficié d’autant de conditions favo- rables. Il ne manque que la confiance des banques pour que le marché retrou- ve une sérénité parfaite. Ce n’est pas un hasard si l’agence SeguinActions Immobilières tient bon alors que d’autres s’effondrent dans une conjoncture est toujours difficile. C’est la preuve de votre profession- nalisme. Quels services apportez-vous aux clients qui vous font confiance ? Jean-Marie Seguin : On insiste beau- coup sur la relation client. C’est juste- ment dans cette période difficile que notre travail prend tout son sens. Nous devons être en mesure d’accompagner efficacement le vendeur dans ses démarches, à une époque où non seu-

lement le marché est difficile, mais la réglementation qui encadre la vente est de plus en plus stricte. La transaction immobilière n’est pas un travail d’amateurs. La preuve : le nombre de transactions entre particuliers baisse de façon significative. Pour l’achat, notre service accompagne le client jusque dans sa recherche per- sonnalisée de financements. Le servi- ce est sur-mesure. Notre but est de sécu- riser au maximum la transaction pour respecter les intérêts de chacun. Les acquéreurs comme les vendeurs ont intérêt à bien choisir aujourd’hui le pro- fessionnel. C’est vrai surtout pour le vendeur. Nous lui conseillons de confier la vente de son bien à une seule agen- ce. Il évitera ainsi de se disperser et de galvauder son bien. Choisir un pro- fessionnel ne se résume pas à la sur- enchère des prix de mise en vente. De toute manière un bien qui estimé à un prix supérieur à celui du marché ne se vend plus. Dans le choix d’une agence il faut donner la préférence à la proxi- mité, la réputation, et à l’expérience. SeguinActions Immobilières est capable aujourd’hui d’apporter toutes ces garan- ties.

“Une excellente manière de se constituer un patrimoine.”

On a aussi le sentiment que les investisseurs ont les moyens financiers d’acheter un bien immobilier. Mais ils attendent que les prix dégrin- golent plus encore. Vont-ils encore baisser ? Jean-Marie Seguin : Ce qu’il faut com- prendre, c’est que nous n’étions pas une bulle immobilière qui d’un seul coup subi un crash . Le marché ne s’est pas effondré en quelques mois. La baisse des prix est liée à un recul du volume d’affaires engendré par la difficulté des acquéreurs d’obtenir un prêt auprès de leur banque. Une fois encore, c’est la conséquence de la crise financière. Le besoin en logements est toujours aus- si important en France. Il y a toujours

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