La Presse Bisontine 256 - Octobre 2023

26 Le dossier

La Presse Bisontine n°256 - Octobre 2023

l Analyse Pôle habitat Les constructeurs

de maisons individuelles subissent la conjoncture Le marché du neuf est le premier touché par le ralentissement de l’immobilier. Les explications de Lionel Jacquet, le vice-président du Pôle habitat à la F.F.B. du Doubs, et constructeur de maisons individuelles.

L’ exemple pris par le vice-président du Pôle habitat à la F.F.B. du Doubs parle de lui même. Une maison de 110 m² commercialisée par le construc teur installé dans le Haut-Doubs était vendue 210000 euros en 2021. Avec des taux d’intérêt sur 25 ans qui étaient alors à 1,5 %, le propriétaire rembour sait des mensualités de 839 euros (hors assurance). Le même client, deux ans plus tard, qui achète la même maison de 110 m² la paiera 243000 euros (à cause de la hausse des prix des matériaux et de la construction) et rem boursera chaque mois, avec un taux d’intérêt désormais de 4 % et toujours sur 25 ans, 1 293 euros ! Soit une augmen tation de son budget mensuel de 454 euros! À la lumière de cet exemple

sur coup : l’inflation sur les prix des matériaux, les nouvelles normes de construction, R.E. 2020 en tête, la hausse progres sive des taux bancaires depuis le début de l’année, le prix du foncier toujours plus haut du fait de la raréfaction, et les exi gences des banques de plus en plus fortes vis-à-vis de leurs clients. Résultat de ce cocktail détonant : les primo-accédants qui faisaient le gros du volume des constructeurs ont quasiment déserté. “Et pour l’instant, nous n’avons aucun signe qui nous ferait espérer” ajoute le vice-pré sident du Pôle habitat. Il estime que le volume d’activité de son entreprise devrait baisser entre 15 et 20 % cette année. Avec la hausse des prix de la construction, le chiffre d’affaires, lui, ne devrait pas trop en souf frir. “Nous sommes relativement épargnés par rapport à d’autres

concret, on comprend clairement pourquoi ça coince dans l’immo bilier. Lionel Jacquet confirme bien que la crise de l’immobilier est réelle, et même si son entre prise a la particularité de tra vailler sur l’ensemble de la bande frontalière, de Maîche au Haut-Jura, une zone encore rela

tivement préser vée, cette crise n’épargne aucun constructeur. “On est au creux d’une vague qui est rela tivement pro fonde” commente M. Jacquet. Et cette vague a commencé à tou cher les construc teurs de maisons individuelles posi tionnés sur le neuf à cause de fac teurs arrivés coup

Une baisse de 15 à

20 % du volume.

Lionel Jacquet, vice-président du Pôle habitat à la F.F.B. du Doubs.

teau, à Villers-le-Lac ou encore, à Frasne, Étalans ou Métabief. “Une offre de logements clés en main vendus au prix du marché grâce notamment à des plus petits terrains. En ces périodes compliquées, nous essayons de ne pas mettre tous nos œufs dans le même panier” termine Lionel Jacquet. n J.-F.H.

années une activité de promotion immobilière en lançant, dans plusieurs communes de son sec teur, des programmes de loge ments collectifs à tarifs aborda bles. Six maisons jumelées viennent ainsi d’être livrées à Gilley. Près d’une vingtaine d’au tres programmes seront lancés prochainement au Bélieu, à Pier refontaine-les-Varans, à Mor

confrères de la région car 80 % de notre clientèle, ce sont des tra vailleurs frontaliers qui peuvent encore mener leur projet” tem père Lionel Jacquet. Alors pour tenter de traverser la tempête en gardant le cap, Haut-Doubs Créer Bâtir a choisi la voie de la diversification. La société dirigée par Lionel Jac quet développe depuis quelques

l Maison de l’Habitat Accession à la propriété La location-accession, le Graal pour devenir propriétaire ?

sive, poursuit Raphaël Knecht. Et les prix sont plus bas, défiant toute concurrence, car la T.V.A. est à 5,5 %.” De manière générale, la situation reste très compliquée pour l’ac cession à la propriété. “Nous n’avons aucun rendez-vous alors qu’auparavant, il y en avait un par semaine” , relève le juriste. L’apport financier de plus en plus énorme pose le plus gros problème. Autres réactions en chaîne : il y a de moins en moins de biens en location car les gens restent plus longtemps dans leur logement, faute de pouvoir acheter. Par ailleurs, certains constructeurs, en proie aux dif ficultés d’approvisionnement de matériaux, appliquent des clauses de révision : si le maté riau augmente, le prix aussi. “Il y a quelques années, ils ne le fai saient jamais” , se souvient Raphaël Knecht, qui reste mal gré tout positif. “Comme toute crise, ça va s’estomper. On peut trouver des solutions pour favo riser l’accession à la propriété, les gens ne doivent pas hésiter à venir nous voir, on fait une simulation financière ensemble et on voit ce qui est réalisable ou pas.” n L.P.

déjà payée dans les loyers précé dents. En revanche, s’il renonce à l’ac quisition, il ne peut pas rester dans le loge ment, une condition qui fait un peu tiquer Raphaël Knecht. “Quand on rentre dans un logement et qu’arrive la fin de la période locative, on ne peut pas rester

C’est un dispositif qui fleurit dans le Grand Besançon. La location-accession permet une accession à la propriété progressive en passant par une phase locative. Explications avec le service juridique de la Maison de l’Habitat.

location en accession à la pro priété simplifiée pour locataire. En langage clair, il s’agit sur le papier de faciliter l’achat d’une maison en passant par une phase locative. Que penser de ce dispositif? Faut-il s’en méfier? Raphaël Knecht, conseiller juriste à la Maison de l’Habitat à Besançon (Fort Griffon) décrypte les petites lignes de ce mécanisme qui per met à des ménages d’acquérir un logement avec ou sans apport personnel. Ce dernier point est important à relever tant la part de l’apport personnel pèse dés ormais fortement sur la faculté d’emprunt des particuliers. “La location-accession permet une accession progressive grâce à une phase locative. Le rembour sement du loyer comprend une part locative et une part acqui sitive qui s’imputera à la fin sur le prix de vente” , éclaire le juriste. Si les calculs sont réalisés sous condition de ressources, la durée de la phase locative s’étend en général entre 6 et 18 mois. À l’issue de cette période dite de jouissance, le locataire doit choi sir s’il veut acheter le bien. S’il opte pour l’achat, il doit verser le solde du prix de vente, dont est déduite la part acquisitive

S ur les annonces, le prix de location pour une maison dans le Grand Besançon est alléchant.

Entre 800 euros et 900 euros, charges comprises pour un bien de 80 à 100 m 2 avec de belles prestations. Attention vigilance,

si ces annonces figurent sur le site dans la catégorie location, les biens font en réalité partie d’un dispositif particulier: la

Des prix bas défiant toute concurrence.

dans ce logement, même en loca tion. Il faut bien être conscient de cette absence de maintien dans le logement.” Les futurs acquéreurs doivent s’assurer de l’accord de leur prêt de leur banque, sous peine de ne plus avoir de logement du tout. “Je suis plus mitigé sur le fait d’uti liser ce mécanisme pour des pro jets sur plan. Si la maison ou l’appartement est déjà sorti de terre, on s’y installe plus rapi dement” , estime le juriste. Quels avantages peut-on alors tirer d’un tel dispositif ? “Si tout va bien, l’accession est progres

Raphaël Knecht, conseiller juridique à la Maison de l’habitat, constate au quotidien les difficultés pour accéder à la propriété.