La Presse Bisontine 191 - Octobre 2017

SPECIAL HABITAT

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La Presse Bisontine n° 191 - Octobre 2017

Les immeubles d’une cinquan- taine d’années ont plus de dif- ficulté à trouver un locataire, à l’inverse des programmes neufs où la vacance est rare.

Les Locataires sont pLus nomBreux À OPTER POUR LE NEUF Le marché locatif bisontin voit évoluer à la baisse les loyers de son parc des années 50-70, délaissé au profit de logements plus récents, plus grands et moins énergivores.

Le marché locatif est un peu différent au sein de l’agglomération. “Plus anecdotique, on ne peut pas réellement parler d’une offre qui rivaliserait avec celle de Besançon” , d’après Patrick Marceau de l’A.D.I.L. 25. “Il y a néanmoins une volonté des communes périphériques et des bailleurs d’y développer des ensembles locatifs, souvent à destination des couples ou des familles avec des logements plus grands. On en a des exemples notamment à Serre-les-Sapins ou Pouilley- les-Vignes.” Les niveaux de loyers n’étant pas forcément beaucoup moins élevés que dans la ville centre mais “l’attractivité se porte sur des taxes moins élevées, l’absence Quid du Grand Besançon ? de nuisance sonore et certaines prestations (stationnement, espaces verts…).” Dans la première couronne, il y a aussi une demande en location de pavillons récents.

d epuis quelques années, une baisse des loyers est consta- tée sur Besançon (elle était de - 1,1 % en 2016), même si certains quartiers restent plus demandés que d’autres et relative- ment épargnés. Principales victimes du phénomène : les logements des années 50 à 70 font l’objet de négo- ciations à la baisse lors d’un chan- gement de locataire. Pour limiter tout risque de vacance, nombre de bailleurs

concernés en viendraient même à devancer les intentions des candi- dats à la location en baissant systé- matiquement les loyers, d’après les constats de l’A.D.I.L. 25 tirés de sa dernière enquête annuelle sur les niveaux de loyers. Entre 2015 et 2016, la baisse s’est échelonnée de - 2,6 % pour les loge- ments construits entre 1946 et 1970 à - 5,7 % pour ceux datant de la pério- de 1971-1990. L’écart entre les classes d’âges de logement se creu- se. Les logements des années 30- 40, principalement situés dans la Boucle et Battant, ne sont pas concer- nés, restant très prisés en raison de leur proximité du centre, avec des niveaux de loyers stables. Tout com- me le parc de facture récente (après 2005) qui aurait même affiché une hausse de ses loyers d’1,1 % sur la période. “L’existence d’un parc récent et l’ap-

importante dans le neuf. Les pro- grammes ne sont pas encore ache- vés, qu’il y a déjà des réservations” , constate Frédéric Vermot, directeur de l’agence bisontine Square Habi- tat. Ce qui lui fait dire que les loyers ne sont pas près de baisser sur ce secteur. D’autant que “la location sur du très récent, voire du neuf, reste attractive. C’est un marché porteur car soutenu par des lois fiscales qui bloquent les loyers à certains mon- tants.” Dans le cas de changement de logements, on se tourne désor- mais aussi davantage vers ce parc récent, au prix jugé raisonnable au regard des prestations proposées. n

parition de logements neufs ont contri- bué à faire diminuer les loyers dans le parc ancien déjà délaissé - et ce, malgré des loyers bas -, car souvent considérés comme inadaptés et éner- givores. Les deux facteurs clefs dans le choix des locataires aujourd’hui étant les charges et la consomma- tion énergétique” , remarque Patrick Marceau à l’A.D.I.L. 25. L’obligation de mise aux normes avec la fourniture d’un diagnostic gaz et électricité (en vigueur depuis le 1 er juillet 2017) pour les propriétaires des loge- ments les plus anciens ne semble pas suffire. “À Besançon, il y a une demande

chif fres

8,60

8,60 euros le m 2 : c’est le loyer moyen mensuel (hors charges) au 1 er janvier 2016 dans le parc loca- tif privé bisontin, selon les don- nées de l’A.D.I.L. 25 se basant sur un échantillon représentatif de 3 850 logements.

sur 20 ans, vous pouvez espérer un taux fixe d’1,5 % d epuis 2009, les taux ban- caires n’ont cessé de dimi- nuer. Bloqués à plus de 6 % en 2008, ils sont descendus Même si la tendance est légèrement “haussière”, les taux des prêts bancaires n’ont jamais été aussi bas, ouvrant à de nouveaux clients l’accès au marché. Les prêts :

Les conseiLs du pro L’agence “Mon courtier ” à Besançon,

les trois quarts de leur activité avec le rachat de prêt. “Un client a par exemple racheté quatre fois le sien” explique le professionnel dont le métier est de constituer un dossier, de le présenter aux banques ensuite, et enfin d’accompagner le client jus- qu’à la signature chez le notaire. Depuis un an, ces rachats de prêts ont diminué puisque la plupart des clients ont voulu faire jouer la concur- rence et économiser pour certains 10 années de remboursement grâ- ce à un meilleur taux et donc des euros en moins. S’il reste des retar- dataires, c’est le moment. “Tout se calcule, ça prend quelques minutes, conseille Nicolas Bresson. À partir de 0,7 point de différence sur un taux d’une longue durée, il est intéressant de le renégocier.” Le marché de la vente a fortement repris. Les primo-accédants sont de retour. “Nous avons réalisé 50 % de dossiers supplémentaires en 2017 comparé à 2016 au point que nous

Nicolas Bresson (à gauche) et Philippe Brenet, courtiers en prêts immobiliers à Besançon.

ensuite à environ 3,6 % en 2010 puis 2,5 % en 2015… et encore moins en septembre dernier après une légère remontée en juin dernier. “Nous avons obtenu récemment pour des clients un taux fixe à 1,5 % sur 20 ans, ce qui est un très bon taux” annonce Philippe Brenet, de l’agence “Mon Courtier” à Besançon. Avec son asso- cié Nicolas Bresson, ils ont - entre les périodes 2013 et 2016 - réalisé

arrivons à un niveau semblable à 2006 qui était une très bonne année.” Même sans apport, les banques financent. “Sachant que les taux sont bas, des personnes préfèrent préserver leur épargne par sécurité ou pour la ren- tabilité en plaçant leur argent” com- mente un professionnel. Une deuxième catégorie de clients revient également sur le marché : les seconds accédants. Ces derniers revendent leur première habitation et souscrivent pour certains des prêts- relais boudés depuis la crise ban- caire. Les taux sur une durée de 30 ans ne se font plus. Enfin, beaucoup d’investisseurs voulant défiscaliser

se pressent dans les agences pour profiter de la loi Pinel. “Les gens se réveillent car il faut avoir acté son dossier avant le 31 décembre. On ignore si le Pinel sera prolongé en 2018” commente Nicolas Bresson. Cette euphorie a des effets directs sur le marché de la vente de loge- ments neufs et anciens dont le prix repart à la hausse (environ + 4 % à Besançon). Enfin, pour les frontaliers, les prêts en devises sont avantageux avec des taux à 0,4 % sur 10 ans et 0,8 sur 15 ans (chiffres de septembre). Plus que jamais, c’est le moment de se lancer… et de négocier. n

Depuis la loi Hamon qui donne la possibilité de changer son assurance de prêt dans les 12 mois du premier déblocage, les banques jouent davantage le jeu en facilitant une délégation d’assurance. Beaucoup ont revu leur tarif à la baisse en proposant des solutions pertinentes. Bref, il ne suffit pas d’avoir un bon taux bancaire, il faut aussi bénéficier d’une assurance compétitive. Les écarts peuvent aller du simple au triple. “Assurance de prêts : du simple au triple”

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70 000

C’est en euros l’économie qu’un client a pu réaliser en renégociant son prêt. Il a diminué son taux, ses échéances et par conséquent le coût final de son prêt bancaire.