La Presse Bisontine 136 - Octobre 2012

Une publication du cabinet

chocs financiers mais également par le débat portant sur la pérennité de notre système de retraite. Préalablement à tout choix dʼinvestissement, sʼil souhaite développer un patrimoine sécurisé et performant, lʼinvestisseur devra donc définir très précisement son “profil investisseur” dans le cadre dʼune étude patrimoniale fine et rigoureuse. Les startégies dʼin- vestissement qui en découleront seront adaptées à sa situation et à ses objectifs et fera appel à une véritable analyse trans- versale réunissant les compétences nécessaires. Il devra en- suite définir une organisation patrimoniale qui imposera de changer de niveau dʼanalyse à chaque instant afin de s’ada- per aux mutations économiques et aux évolutions juri- diques et fiscales. Un actif tangible, MAIS ... Lʼimmobilier, support physique, concret et véritable rempart contre ces tensions et troubles, sʼimpose donc comme une véritable valeur refuge . MAIS une contrainte majeure sub- siste : comment limiter les risques prix et marchés et obte- nir du rendement?

Edito … Depuis 1993 vous nous faites confiance pour vous accompagner au mieux de vos intérêts dans l’organisation et le suivi de votre patrimoine en solli- citant une prestation de conseil indépendante assortie de solutions d’investissement personnalisées . Nous ne sommes ni adepte du « prêt à penser » ni du « tout in- vestissement pour chacun» qui se résume à la délivrance d’informations stéréotypées accompagnée de produits « standardisés ». Par ailleurs la forte attractivité fiscale ainsi que les discours commerciaux « fiscalement bien rôdés » ont encore tropsouvent raison de l’objectivité des investisseurs. Plus que jamais tout investissement doit être un instrument qui doit rester au service de vos objectifs familiaux et patrimoniaux . Plus que jamais le contexte actuel requiert une véritable analyse transver- sale qui impose de s’adapter aux mutations macroéco- nomiques et aux évolutions juridiques et fiscales. Plus que jamais investir dans l’immobilier requiert un déco- dage rationnel et permanent des multiples clés de lecture sachant que la grille d’analyse n’est pas universelle, quoiqu’en dise certains. Ces cahiers et nos conférences s’adressent donc aux investisseurs exigeants et soucieux de leur patrimoine et de leur retraite, fiscalisés ou non, qui disposent d’une capacité d’épargne et qui se de- mandent comment en faire le meilleur usage possible.

Vous et votre patrimoine

Le plus important c’est vous Situation familiale, professionnelle, patrimoniale, fiscale et sociale. En second lieu il est impératif d’établir des stratégies patrimoniales cohérentes à court, moyen et long terme qui prennent en considération vos objectifs, vos comprtements d’épargne et vos projets de vie en évi- tant toutes les tentatives fiscales confiscatoires de ren- tabilité et de sécurité ... Un patrimoine ne se construit pas en fonction de l’envi- ronnement économique et fiscal à court terme ; mais la conjoncture économique, la réglementation (civile, fiscale et sociale), votre situation ainsi que les marchés immobiliers et financiers, tous évolutifs et non prévisibles, nous obligent à nous adapter en permanence. Accompagnement Tels sont les principes dʼune bonne réflexion patrimoniale que nous appliquons au quotidien pour piloter votre pa trimoine.

Immobilier locatif : des risques importants

L’analyse du risque L’immobilierd’investissement n’est pas un placement « simpliste » loin d’être de tout repos car la détention de cet actif patrimonial, dans ses phases d’acquisition, de gestion et de cession comporte des risques signi- ficatifs qu’il convient de prendre en considération.

Atelier - Débat

Les organismes dʼétudes et les spécialistes affirment quʼentre 1998 et 2011 : - les prix de l’immobilier ont augmenté de 141% - le revenu disponible des ménages a augmenté de 43% (soit 3 fois moins) gé- nérant une forte chute de leur solvabilité

Tous les jeudis de 18h00 à 19h30, rencontrez des experts patrimoniaux indépendants Dans les phases les plus déroutantes il est nécessaire de comprendre et de chercher à y voir plus clair avant d’agir. Informez vous et accédez aux informations com- paratives essentielles car un bon investissement c’est d’abord un bon conseil adapté. Vous avez un projet dʼinvestissement immobilier et, vous êtes exigents et soucieux pour votre patrimoine et votre retraite. Parce que disposer de bonnes clés de lecture est essen- tiel, rejoignez nos experts patrimoniaux indépendants qui dé- crypteront les marchés actuels, analyseront lʼactualité éco- nomique et la réglementation fiscale et compareront les sup- ports dʼinvestissement afin dʼoptimiser le couple “rende- ment/risque” avant dʼinvestir. Dans le contexte actuel où il nʼest pas toujours aisé de trouver bons repères et vraies ré- ponses nous vous donnons accès à notre philosophie de travail, aux clés dʼanalyse et aux méthodes que nous met- tons en œuvre au quotidien dans le référencement de tous nos supports dʼinvestissement. Pour réserver : Tél. 03 81 81 27 56 ou conferences@fipad-conseil.fr, 22 avenue Fontaine-Argent à Besançon

- les loyers ont augmenté de 33% (soit quatre fois moins) réduisant tout espoir de rendement locatif acceptable. Ce phénomène sʼexplique aisément par le soutien « artifi- ciel » de la demande immobilière par des mesures dʼac- compagnement telles que lʼallongement de la durée des em- prunts, le maintien de taux dʼintérêt historiquement bas, des mesures financières et fiscales favorables à lʼaccession et des dispositifs dʼinvestissement locatif fiscalement at- trayants. Certains marchés locatifs et la loi Scellier sont mis en alerte et sous surveillance car les dernières études recen- sent près dʼune centaine de villes saturées dʼune offre de biens locatifs nettement supérieure à la demande locative. Mal- heureusement, la forte attractivité fiscale ainsi que les discours commerciaux « fiscalement bien rôdés » ont eu trop souvent raison de lʼobjectivité des investisseurs. Dans son rapport an- nuel 2011 la Banque De France craignait déjà les effets d’une bulle et redoutait un décrochage du marché. Dans ce climat de surchauffe, certains investissements im- mobiliers - dont certains « à la mode » - se révèlent très sou- vent risqués, non rentables, inadaptés à vos objectifs, voir néfastes à vos intérêts patrimoniaux. Il faut donc savoir «rai- son garder» et éviter la confusion entre « défiscalisation » et « optimisation patrimoniale ». Solution Prendre les bonnes décisions au profit dʼactifs immobiliers « patrimoniaux » tangibles, sécurisés, rentables et situés sur des thématiques dʼinvestissement et des marchés pé- rennes. CONSTATS 1 - Lʼessence de la gestion de lʼinvestissement est la gestion des risques. 2 - Le risque est plus que jamais la composante essentielle dʼune sé- lection patrimoniale. 3 - Les investisseurs ne peuvent pas maîtriser le rendement locatif. 4 - Les pertes se réalisent lorsque vous achetés trop cher. 5 - La rentabilité est la résultante de lʼévolution des loyers et valeurs.

Philosophie … Sachant qu’un bon patrimoine c’est d’abord une bonne expertise patrimoniale, le conseil ne peut en aucun cas être le fruit du hasard ni d’une pensée unique formatée. Notre valeur ajoutée, ré- sultat de notre conseil et de notre indépendance, de- meure au service de la famille et du patrimoine. Depuis 19 ans, nous mettons à votre disposition : - une connaissance approfondie des règles fiscales et des marchés - un programme d’analyse comparatif de tous les régimes fiscaux - le choix du régime fiscal adapté àvos objectifs - une sélection rigoureuse des meilleurs supports d’investissement - le choix des meilleures techniques de financement adaptées au projet d’investissement - une approche basée sur l’ optimisation du couple rendement (le plus élevé) / risque (le plus faible) - des simulations comparatives (financières - fiscales - risques,…) véritable outil d’aide àla décision - le choix du meilleur mode de détention pour une bonne inté- gration dans votre patrimoine - un suivi annuel de votre patrimoine avec des alertes économiques et fiscales - une analyse et un accompagnement afin d’ arbitrer si besoin vos actifs patrimoniaux Jean-Claude JEHANNO Gérant du cabinet FIPAD Conseil Conseiller en stratégie patrimoniale et en investissements financiers.

Immobilier : le nouveau défi

Concilier sécurité et rendement Face aux incertitudes actuelles, les investisseurs cher- chent avant tout à préserver l’épargne investie, sécuriser leurpatrimoine, allégerla fiscalité et protégerleurretraite. Nul doute que les comportements d’épargne immobilière sont fortement impactés parce cahierdes charges. Cet appétit des épargnants pour lʼimmobilier dʼinvestissement est favorisé par des incitations fiscales, par le spectre des