La Presse Bisontine 100 - Juin 2009

ÉCONOMIE

La Presse Bisontine n° 100 - Juin 2009

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IMMOBILIER Quartier de Bregille Le temps se couvre

sur “Les toits de lumière” Cela fait bientôt un an qu’une partie des appartements du programme immobilier “Les toits de lumière 2” à Bregille ne sont pas loués. Les acquéreurs qui ont investi ici pour défiscaliser redoutent de prendre un bouillon financier.

A u départ, il y a des contribuables qui cherchent à payer moins d’impôts. Alors ils investissent dans l’immobilier, un secteur pour lequel les législateurs conçoivent des dispositifs fiscaux taillés sur mesu- re. Périssol, Borloo, De Robien, et main- tenant Scellier, ces politiques publiques sont étudiées pour encourager la construction de logements neufs des-

Le potentiel locatif de Bregille n’est peut-être pas aussi évident que le groupe Omnium le laissait penser aux investisseurs.

a engagé un sur les Hauts de Bregil- le à Besançon. Le projet d’environ 400 logements a démarré il y a plusieurs années. La dernière tranche, “Les toits de lumière 2”, comprenant 105 appar- tements, a été livrée le 11 juillet 2008. Ce complexe destiné à la défiscalisa- tion pure va donc bientôt fêter son pre- mier anniversaire. C’est là le hic. Car pour l’instant, une quarantaine de logements ne sont tou- jours pas loués. Le risque pour les pro- priétaires est de perdre l’avantage fis- cal auquel ils pouvaient prétendre avant même d’avoir pu en profiter si l’appartement est toujours inoccupé au bout d’un an. Dans le pire des cas, les investisseurs devraient donc s’acquitter des mensualités d’un prêt bancaire pour un bien qui ne leur rap- porterait pas de recettes. La bonne affaire devient donc “un vrai cauche- mar” note une propriétaire qui a inves- ti 132 000 euros dans un T2 qui est vide. Elle rembourse actuellement plus de 800 euros par mois. “Même si l’appartement était loué, au prix où nous l’avons acheté, nous perdrions de l’argent en le revendant compte tenu des prestations qui ne sont pas à la

hauteur de ce qu’on nous avait dit” sou- pire-t-elle, amère.À croire que la moti- vation première des acquéreurs est d’abord de placer leur argent dans un produit de défiscalisation plus que dans la qualité d’un bien immobilier. D’ailleurs, les investisseurs de Bre- gille ne sont pas tous de Besançon, mais de toute la France. Preuve que pour certains, la localité a moins d’importance que le bénéfice fiscal. Il faut que les choses se gâtent pour qu’ils s’intéressent finalement à la construction et découvrir que la réa- lité ne correspond pas exactement à la manière dont le projet leur avait été présenté sur le papier. “On nous a ven- du des prestations luxueuses, alors que sur place les équipements fonctionnent mal. Quand cette société nous a pro- posé le logement, on nous a expliqué que des études avaient été faites et qu’elle ne construisait jamais où il n’y a pas de pouvoir locatif.” Le problème est de savoir si les appartements ne sont pas loués pour des raisons tech- niques et d’emplacement, ou si les dif- ficultés sont liées à la conjoncture. Le représentant local d’OmniumGes- tion qui ne nie pas les problèmes incri-

mine le contexte économique. Mais la société pour laquelle il travaille met- trait tout en œuvre pour que les pro- priétaires dont l’appartement n’est pas loué “évitent la requalification fiscale. Nous allons bientôt organiser une opé- ration portes ouvertes durant laquelle nous allons offrir le premier mois de loyer aux personnes qui loueront un appartement. Nous avons mis en place une baisse de loyers sur trois ans, et c’est nous qui la supportons et pas le pro- priétaire” dit-il. Le groupe Omnium Finance est donc prêt à prendre à sa charge des offres commerciales pour évi- ter aux investisseurs de prendre un bouillon financier. “Il faut savoir que si un bien est requalifié, nous devons à l’investisseur entre 50 et 100 % de l’économie d’impôt qu’il aurait réalisé sur les 9 années de la durée du disposi- tif fiscal. Cela nous coûte entre 10 000 et 20 000 euros enmoyenne pour un appar- tement requalifié” explique-t-il. Tout comme l’investisseur,le promoteur aurait donc intérêt à ce que les logements soient occupés. En attendant,les propriétaires devraient avoir recours à l’assurance loyer impayé et vacance à laquelle ils ont souscrit lors

de l’acquisition, “mais pour l’instant, nous n’avons perçu aucun centime” s’insurge cet- te propriétaire qui s’est aperçue en plus que son logement ne cor- respondait pas à celui qui lui avait été pré- senté sur les plans. Ces dérives sont regrettables selon des promoteurs locaux qui font de la défiscalisa- tion et qui redoutent que ce genre d’affaire ne leur porte préjudi- ce. “L’aspect fiscal n’est qu’un élément de l’investissement immo- bilier. Le bien doit être

tinés au marché locatif. La méca- nique est connue des promoteurs, elle fonctionne, mais parfois, elle se grip- pe. C’est le cas actuellement à Besançon. Le groupe Omnium Finance qui propo- se à ses clients des solutions pour se constituer un patri- moine est présent sur l’ensemble du territoire national à travers de mul- tiples programmes immobiliers. Il en

“L’aspect fiscal n’est qu’un élément de l’investissement.”

d’une qualité suffisante pour le pro- priétaire puisse le revendre à terme. Se faire endormir par la fiscalité, c’est prendre un risque” explique l’un d’eux. Le risque s’amplifie à Bregille, oùmême du côté d’Omnium Gestion, on recon- naît “que le programme Les toits de Lumière 2 était peut-être de trop.” T.C.

Conduite économique,

chaussée glissante… Ayez le réflexe Miramas ! Le Centre de Formation Miramas propose des stages pour apprendre les bonnes habitudes qui permettent de faire des économies de carburant. Elle est aussi spécialisée dans l’apprentissage de la conduite sur route glissante. Pour votre sécurité, mieux vaut faire appel à un spécialiste.

Philippe Boissenin est le directeur du centre de formation Miramas.

La conduite économique Pour préserver la planète en même temps que le porte-monnaie,le centre de formation Miramas a mis en pla- ce des stages de conduite économique etécologique.Laformationd’unedurée de 3 heures allie théorie et pratique et les résultats sont convaincants.Le stagiaire réalise d’abord un parcours selon ses propres habitudes. À ses côtés, un ordinateur de bord spécia- lement conçupour la circonstance cal- cule la consommation. De retour en salle,le formateur analyse le parcours

et dévoile les astuces qui permettent de réduire la consommation. Le sta- giaire effectue ànouveauunparcours identique, au virage près. Fort de ces conseils, le résultat est impression- nant : la consommation peut baisser jusqu’à 20 %. “Nos stagiaires viennent souvent dans le cadre de la formation profession- nelle. Même si on sait qu’ils n’appliquent pas tous les conseils donnés au centre de formation, les entreprises ont constaté sur les mois suivants une baisse de la consom-

mation de 10% enmoyenne sur leur flotte” explique le directeur Philip- pe Boissenin. Quelques habitudes simples peuvent être acquises rapi- dement comme passer les vitesses à bas régime, surveiller la pression des pneus tous les mois ou encore utiliser la climatisation que lorsque c’est vraiment nécessaire. “On travaille beaucoup sur l’anticipation pour avoir une condui- te moins nerveuse. Il faut apprendre à regarder loin pour anticiper les freinages et les accélérations. Grâce à cette méthode, en plus de faire des économies, on réduit les risques d’accidents de 25 % environ.” Une bonne manière de faire des écono- mies de carburant et de tôle… La conduite sur route glissante Autre spécialité du centre de for- mation Miramas, l’apprentissage de la conduite sur route glissante.Mira- mas vous accueille sur le circuit d’Auxon-Dessous qu’il gère, pour un stage de conduite sur route glissan-

te. Cette formation permet à chacun d’acquérir les bons réflexes au volant de son véhicule quand la chaussée se dégrade,notamment sur routemouillée. Car rouler une chaussée glissante ne s’improvise pas. Une chaussée humi- de ouverglacée,des véhicules pas équi- pés de pneus performants,et voilà com- ment certains finissent dans le décor. Quand les conditions climatiques se dégradent, il y a des règles à respec- ter et des réflexes à acquérir pour contrôler son véhicule et ne pas se lais- ser surprendre, quel que soit l’état de la route. Philippe Boissenin, le directeur de Miramas, donne des cours de condui- te sur sa piste glissante d’Auxon-Des- sous, située dans la zone artisanale de

la commune.Régulièrement,il accueille des stagiaires à la journée pour leur apprendre à faire des glissades et sur- tout à les maîtriser sur les quelques centaines demètres du circuit.La pis- te, en résine synthétique arrosée par des jets d’eau,reproduit parfaitement les conditions de conduite sur route verglacée, quelle que soit la tempéra- ture ambiante. Il suffit de se livrer à un essai pour mesurer à quel point on est vulnérable quand la chaussée est glissante. En professionnel, il donne les bases des règles de prudence et de sécurité à respecter. Depuis quelques mois, certaines com- pagnies d’assurance financent une jour- née de formation sur verglas à leurs jeunes conducteurs.

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